Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen (Steuerberater S. Fleck)

Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind steuerlich nur anzuerkennen, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Zu dem Kriterium der „ortsüblichen Vermietungszeit“ liefert die aktuelle Rechtsprechung neue Erkenntnisse. 

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu berücksichtigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Als Vergleichsmaßstab ist – so die Ansicht des Finanzgerichts (FG) Mecklenburg-Vorpommern – auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Die hiergegen vom Finanzamt eingelegte Revision hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun als unbegründet zurückgewiesen. Hervorzuheben sind folgende Punkte:

  • Zur Prüfung der      Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten      des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen zu vergleichen, die      bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist      „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde. Er kann (je nach      Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes) auch das Gebiet einer oder      mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch nur Teile einer      Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.

 

  • Das      Finanzgericht kann auf Vergleichsdaten eines Statistikamts auch dann zurückgreifen,      wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht,      sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden.

 

  • Die      Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit      zulassen.

 

  • Individuelle      Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im      selben „Ort“ genügen nicht.

BFH, Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19, FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, 3 K 276/15


Stephan Fleck 
Diplom Kaufmann, Steuerberater
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)

(Letzte Änderung: 25.10.2020)